Vendere casa ereditata: si può fare subito? Tempi, tasse e i 4 passaggi

Vendere casa ereditata è una delle situazioni più frequenti del mercato immobiliare italiano, e le regole sono le stesse in tutta Italia. Chi riceve un immobile in eredità si fa quasi sempre le stesse domande: posso venderlo subito? Devo aspettare qualche anno? Pago la plusvalenza? E se gli eredi sono più di uno? In questa guida trovi le risposte, con le fonti di legge, e i quattro passaggi da completare prima di arrivare dal notaio.

Si può vendere subito una casa ereditata?

Sì. La legge consente di vendere l'immobile subito dopo aver accettato l'eredità: non esiste un periodo minimo in cui la casa va tenuta. Prima del rogito, però, la successione deve essere in ordine e l'accettazione dell'eredità deve risultare nei registri immobiliari.

L'accettazione può essere espressa, con un atto del notaio o una scrittura privata, oppure tacita, quando l'erede compie un atto che presuppone la volontà di accettare, come appunto vendere il bene (artt. 474–476 del Codice civile). Al momento del rogito il notaio verifica che l'accettazione sia trascritta (art. 2648 c.c.). Se non lo è ancora, di solito la si sistema prima o contestualmente alla vendita.

Per accettare c'è tempo dieci anni dall'apertura della successione (art. 480 c.c.). Chi però è già nel possesso dei beni ha tempi più stretti: deve fare l'inventario entro tre mesi, altrimenti è considerato erede puro e semplice (art. 485 c.c.).

Sulla casa ereditata si paga la plusvalenza?

No. La plusvalenza sulla vendita di un immobile si paga solo se lo si rivende entro cinque anni dall'acquisto, e la legge esclude espressamente gli immobili ricevuti per successione (art. 67, comma 1, lettera b, del TUIR). Chi vende una casa ereditata, quindi, non paga la plusvalenza, anche se la vende pochi mesi dopo il decesso.

Le imposte legate all'eredità sono un'altra cosa: si pagano con la dichiarazione di successione, non con la vendita. Per gli immobili ci sono l'imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) sul valore catastale, con un minimo di 200 euro ciascuna, oppure 200 euro fissi ciascuna se un erede ha i requisiti "prima casa". L'imposta di successione vera e propria, per coniuge e figli, si paga solo sulla parte di eredità che supera 1 milione di euro per ciascun erede.

I 4 passaggi prima di vendere

1. La dichiarazione di successione, entro 12 mesi

Va presentata all'Agenzia delle Entrate entro dodici mesi dalla data del decesso. Se nell'eredità c'è un immobile, va sempre presentata. Oggi si fa per via telematica, da soli, con un CAF o con un professionista. Senza la dichiarazione di successione la casa non può essere venduta.

2. La voltura catastale

Serve ad aggiornare l'intestazione dell'immobile al Catasto, dal defunto agli eredi. Con la dichiarazione di successione telematica la voltura si chiede insieme, nello stesso modello. Conviene controllare dopo qualche settimana con una visura catastale che l'intestazione sia stata davvero aggiornata. Al rogito, infatti, i dati catastali e la planimetria devono corrispondere allo stato reale della casa.

3. La verifica delle ipoteche

Prima di mettere in vendita va fatta un'ispezione ipotecaria. Serve a sapere se sull'immobile ci sono ipoteche, per esempio per un mutuo non ancora estinto dal defunto, o altri gravami. I debiti dell'eredità passano agli eredi. Se il mutuo è ancora aperto, di solito lo si estingue al rogito con parte del prezzo di vendita. Se si teme che i debiti superino il valore dei beni, si può accettare con beneficio d'inventario (art. 490 c.c.), che tiene separato il patrimonio dell'erede da quello del defunto.

4. L'accordo tra gli eredi

Quando gli eredi sono più di uno, la casa è in comunione ereditaria: appartiene a tutti, ciascuno per la sua quota. Per vendere l'intero immobile serve il consenso di tutti i comproprietari (art. 1108, comma 3, c.c.). Basta il no di uno solo per bloccare la vendita. Ognuno può vendere la propria quota, ma una quota di casa trova pochi acquirenti. Se l'accordo non c'è, si può arrivare allo scioglimento della comunione, anche davanti al giudice: è la strada più lunga, e conviene provare prima a trovare un'intesa.

Quali documenti servono per vendere una casa ereditata?

Al rogito il notaio chiede in genere: la dichiarazione di successione con la ricevuta, la trascrizione dell'accettazione dell'eredità, la visura e la planimetria catastale aggiornate, l'attestato di prestazione energetica (APE) e i documenti che provano la regolarità urbanistica della casa. Se manca qualcosa, è meglio saperlo prima di firmare una proposta d'acquisto, non il giorno prima del rogito.

Come ti aiutiamo a vendere una casa ereditata

Con Ymmo chi vende non paga commissioni: la provvigione la riconosce chi acquista. Seguiamo spesso la vendita di case ereditate. Controlliamo con te i documenti prima di mettere in vendita, così sai in anticipo cosa manca e ti presenti dal notaio con le carte in ordine.

Vuoi sapere quanto vale la casa che hai ereditato? Richiedi una valutazione oppure scopri come funziona la vendita a zero commissioni.

Hai domande sulla tua situazione? Scrivici «EREDITÀ» in DM su Instagram o Facebook, oppure chiamaci allo 0332 1520088.

Ogni caso va valutato con il notaio. Questa guida è informativa e non sostituisce una consulenza legale o fiscale.

Fonti: Codice civile, artt. 474–476, 480, 485, 490, 1108, 2648; TUIR (D.P.R. 917/1986), art. 67, comma 1, lett. b; Agenzia delle Entrate, dichiarazione di successione e imposte ipotecaria e catastale. Aggiornato al 4 novembre 2026.